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Hipotecas Incumbe Al Prestatario

Comentario a la Sentencia sobre vencimiento anticipado y sus consecuencias en las ejecuciones hipotecarias

Comentario a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019 sobre vencimiento anticipado y sus consecuencias en las ejecuciones hipotecarias en tramitación o pendientes de iniciar.

  1. ¿Qué es el vencimiento anticipado en un préstamo?.

En los contratos y/o escrituras de préstamo las entidades financieras introducen una cláusula (condición general) denominada  “vencimiento anticipado” que supone para el prestatario o deudor la pérdida del beneficio del plazo en todos aquellos supuestos en los que se produce el incumplimiento por el deudor de las obligaciones contraídas en el contrato, esencialmente el impago de cuotas.

Los contratos de préstamo, anteriores a 14 de mayo de 2013 (Ley 1/2013 de 14 de mayo),  contenían una cláusula genérica de vencimiento anticipado (por ej. “Se producirá el vencimiento anticipado en los supuestos de impago de una o varias cuotas mensuales del préstamo así como de cualquier otra de las obligaciones contraídas en esta escritura”). Esta cláusula había sido declarada válida por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en sentencias de 4 de junio de 2008, 12 de diciembre de 2008 y 17 de febrero de 2011. Igualmente la Dirección General de Registros y Notariado en reiteradas resoluciones había declarado su validez y su inscripción en los respectivos Registros de la Propiedad (RDGRN de 2 de julio de 1999).  A partir de la Ley 1/2013 las cláusulas de vencimiento anticipado adoptan el criterio establecido en el art. 693.2 LEC (impago al menos de tres cuotas).

La STJUE de 14 de marzo de 2013 (caso Aziz) condenando a España por incumplir la obligación de trasponer la directiva comunitaria 93/13, de consumidores y usuarios,  declaró contraria a la directiva comunitaria la norma o ley española por no establecer la posibilidad, en los procedimientos judiciales, de examinar de oficio por el órgano judicial la existencia de cláusulas abusivas o el otorgamiento de plazo para que el deudor/consumidor perjudicado pueda formular dichas alegaciones. Esta sentencia supuso la modificación de todos nuestros procedimientos de ejecución singular e hipotecaria (ley 1/2013 de 14 de mayo) al introducir un trámite específico para que los demandados puedan alegar la existencia de cláusulas abusivas, entre otras la de vencimiento anticipado.

     

        2.  ¿La cláusula de vencimiento anticipado es abusiva?

El Tribunal Supremo, en sentencias de 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero de 2016, declaró que la cláusula de vencimiento anticipado genérica prevista en los contratos de préstamo era abusiva y, en consecuencia, nula. Eso provocó, con carácter general, la suspensión de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que las entidades de crédito habían declarado el vencimiento anticipado. Ambas sentencias consideran que una vez declarada la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado el acreedor puede continuar con la ejecución hipotecaria si el pago de cuotas excedía de 3 o más, integrando así el contrato de préstamo en contra del consumidor. Esta integración se hace al amparo del art. 693.2 de la LEC  que permite la declaración de vencimiento anticipado si se hubiera pactado cuando las cuotas impagadas sean al menos tres plazos mensuales. El citado precepto había sido modificado en la Ley 1/2013 de 14 de mayo.

En ambas sentencias hay un voto particular de Don Francisco Javier Orduña que considera que el Tribunal Supremo está integrando el contrato en contra del consumidor cuando solo se puede integrar en su favor (STJU de 30 de abril de 2014).

     

       3. Situación de los procedimientos de ejecución hipotecaria en tramitación desde diciembre de 2015 hasta la fecha y alternativas utilizadas por las entidades de crédito.

Con anterioridad a las STS antes citadas, de 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero de 2016,  los Juzgados y Audiencias Provinciales decidieron suspender la tramitación de los procedimientos de ejecución hipotecaria en tramitación hasta que hubiera resolución definitiva sobre la cuestión.

Las entidades de crédito en lugar de utilizar la opción de ejecutar la hipoteca por las cuotas vencidas e impagadas (art. 693 LEC) han optado, en mi opinión de manera inadecuada, por presentar demandas de juicio ordinario solicitando la resolución del contrato de préstamo (STS, del pleno de la Sala Primera,  432/2018 de julio) y ejecutar la sentencia de modo que si después de la hipoteca hay alguna carga o embargo puede que se produzca una pérdida de rango registral. Esta sentencia del Tribunal Supremo supone un cambio de doctrina jurisprudencial. Hasta la sentencia de 11 de julio de 2018 su doctrina jurisprudencial consideraba que un préstamo era una obligación unilateral (STS 1192/1997, de 22 de diciembre y 416/2004, de 13 de mayo)  sin que cupiera la posibilidad de resolverlo como si de una obligación recíproca se tratase (art. 1124 CC). La opción de reclamar y ejecutar la hipoteca por las cuotas vencidas no será utilizada por las entidades financieras puesto que, en el supuesto de subasta, el adjudicatario se subroga en el capital pendiente de vencer y si el adjudicatario es el ejecutante se extingue el crédito y se cancela la hipoteca por confusión (STS de 30 de enero de 1999).

La declaración de abusividad de la cláusula suelo y vencimiento anticipado, desde el punto de vista económico, ha tenido una grave repercusión para las entidades de crédito, al igual que lo tendrá la STJU que se dicte sobre la abusividad del IRPH cuya sentencia está previsto se dicte el 24 de junio de 2019.

Por último también las entidades de crédito utilizan la vía de la ejecución singular y el embargo de otros bienes distintos de los bienes hipotecarios contraviniendo el principio de suficiencia del bien embargado o dado en garantía (art. 584 LEC), principio que se encontraba consagrado en la anterior LEC. De acuerdo con este principio las entidades de crédito deben ejecutar primero la hipoteca y, en caso de no recuperar el importe de su crédito, continuar con otros bienes.

 

     4.  Cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la cláusula de vencimiento anticipado.

La STJUE, de 21 de diciembre de 2016,  declarando que era contraria a la directiva comunitaria 93/13 de consumidores y usuarios  la doctrina de nuestro Tribunal Supremo fijada en la sentencia de 9 de mayo de 2013 limitando los efectos de la retroactividad de la cláusula suelo provocó la presentación de la cuestión prejudicial o pregunta (C-70/17) de si declarada parcialmente una cláusula (vencimiento anticipado) se puede integrar la misma de acuerdo con el ordenamiento de nuestro país (art. 114 LH y 693 LEC). El Tribunal Supremo, por el pleno de la Sala Primera,  por auto de 8 de febrero de 2017 planteó esta cuestión prejudicial al TJUE.

Además de la cuestión prejudicial presentada por nuestro Tribunal Supremo, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Barcelona (C-179/17) planteó  otra (Auto de 30 de marzo de 2017) en un supuesto de hecho en que el deudor había impagado 36 mensualidades y la entidad de crédito presentó la ejecución hipotecaria reclamando todo lo adeudado por razón de capital e intereses, una vez declarado el vencimiento anticipado.

 

     5. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019  devuelve la cuestión al momento inicial (STJU de 26 de marzo de 2019).

La STJUE, de 26 de marzo de 2019, establece que, declarada la nulidad de una cláusula o parte de una cláusula,  solo se puede integrar a favor del consumidor (STJUE 14 de junio de 2012 y 30 de abril de 2014) nunca a favor del profesional o empresario (53, 56 y 57 párrafos de la sentencia). La directiva comunitaria 93/13 (art. 6.1) no permite integrar la cláusula en base a una norma de derecho interno que pueda representar para este una penalización. Incumbe a los órganos jurisdiccionales remitentes comprobar si la supresión de la cláusula de vencimiento anticipado tendría como consecuencia que los contratos de préstamo no puedan subsistir (60) y si su supresión expone a los consumidores a consecuencias especialmente perjudiciales (61). Por el contrario los órganos jurisdiccionales deberían abstenerse de tal pronunciamiento si declarada la nulidad de la cláusula es posible el mantenimiento del contrato de préstamo (63 y 64).

 

       6. ¿Cuándo decidirá el Tribunal Supremo si se puede o no integrar la cláusula de vencimiento en base a nuestra norma –art. 693.2 LEC-?.

Aunque la sentencia del TJUE ya es pública es posible que nuestro Tribunal Supremo no haya recibido notificación oficial de la misma. Mientras se produce dicha notificación, se recibe y se convoca el pleno de la Sala Primera es previsible que  la sentencia que se dicte sea después del verano de 2019 (septiembre) y con seguridad después de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE de 16 de marzo de 2019. En su disposición final decimosexta se establece que la entrada en vigor será a los tres meses de su publicación, es decir el 17 de junio de 2019.

 

        7. Posible solución a la cuestión planteada: Integración de la cláusula de vencimientos anticipado de acuerdo con el art. 24 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo.

La disposición final quinta de la Ley 5/2019 modifica la redacción del art. 693.2 de la LEC al establecer que “Podrá reclamarse la totalidad de los adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.»

El art. 24 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, respecto del vencimiento anticipado, establece que el prestatario perderá el derecho del plazo y se producirá el vencimiento anticipado siempre que se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses y que las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan el 3% del capital si se produce en la primera mitad de la duración del préstamo entendiéndose cumplido dicho requisito con el impago de 12 cuotas o, en la segunda mitad, el 7% del capital o 15 plazos mensuales.

También la citada Ley la Ley 5/2019,  en el apartado 4 de la disposición transitoria primera, establece que “4. Para los contratos anteriores a la entrada en vigor en los que se incluyan cláusula de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el art. 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión contiene resulta más favorable para él. Sin embargo no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no”.  

Lo que hace la Ley 5/2019, en cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado contenida en los contratos firmados antes de su entrada en vigor, es una  integración del contrato. Al igual que se produce una integración legal es previsible que el Tribunal Supremo en la resolución que dicte integre los contratos de las ejecuciones en tramitación de acuerdo con lo previsto en el art. 24 de la Ley 5/2019 que ya estará vigente, fundamentando que dicha integración es favorable al consumidor porque, en caso contrario, las entidades de crédito podrán resolver los contratos, devengar intereses de demora y reclamar por el procedimiento ordinario. En conclusión adoptando el criterio del voto particular de las dos sentencias sobre vencimiento anticipado.

 

         8.  Conclusión.  

  • La cláusula de vencimiento anticipado es abusiva de acuerdo con las sentencias del Tribunal Supremo (23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero de 2016) y Tribunal de Justicia de la UE de 26 de marzo de 2019.
  • La declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado impide a las entidades de crédito utilizar el procedimiento de ejecución hipotecaria para reclamar el importe total del crédito.
  • La ejecución hipotecaria por cuotas impagadas prevista en el art. 693 de la LEC no se utiliza porque a las entidades de crédito no les interesa. Resultarían adjudicatarias de la finca hipotecada y su crédito y la hipoteca se extinguiría por confusión de derechos.
  • La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019 nos devuelve a la misma situación en que nos encontrábamos antes de plantear la cuestión prejudicial puesto que serán los órganos jurisdiccionales internos (españoles) los que deberán decidir si la integran del contrato es beneficiosa o no para el consumidor y usuario.
  • Una de las posibles soluciones es que la Sala Primera del Tribunal Supremo,  en la sentencia que dicte en el asunto que planteó la cuestión prejudicial, adopte el criterio de integrar los contratos de acuerdo con lo previsto en el art. 24 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, es decir cuando haya vencido más del 3% del capital o 12 cuotas impagadas en la primera mitad de la duración del préstamo o el 7% del capital  o 15 cuotas impagadas si se produce en la segunda mitad de la duración del préstamo.
  • Las entidades de crédito, en mi opinión,  no pueden resolver el contrato de préstamo porque no es una obligación recíproca y por eso en todos los contratos se pacta el vencimiento anticipado (art. 1129 C.C). Tampoco es posible, en mi opinión, la ejecución singular contra bienes distintos de los hipotecados por aplicación del principio de suficiencia del bien dado en garantía (art. 584 LEC).

Gregorio de la Morena.
Abogado colg. 16.616

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