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HIPOTECA MULTIDIVISA, LEY 5/2019 REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO Y STS De 17 De Julio De 2019

HIPOTECA MULTIDIVISA, LEY 5/2019 REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO Y STS de 17 de julio de 2019

La Directiva 2014/2017, cuya finalidad es garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección a

Josefa canovas

nivel europeo; ha tenido su transposición a la legislación Española por la Ley 5/2019, de 16 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que, por un lado trata de adaptar dicha Directiva y proteger a las personas físicas y, por otro, de devolver seguridad jurídica siguiendo dos líneas de actuación:

  • Por una parte, trata de evitar que se introduzcan cláusulas abusivas estableciendo normas imperativas sobre determinadas cuestiones (tipo de interés de demora que no sobrepase 3 puntos del interés ordinario; distribución de los gastos de constitución de hipoteca prestamista pagará notaría, registro, gestoría y el prestatario pagará tasación y las copias de la escritura de que solicite; límite al 0,25% por reembolso anticipado en préstamo a interés variable y al 2% en los préstamos a interés fijo; por último, en cuanto al vencimiento anticipado: sólo se podrá declarar vencido cuando hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado y un 7% o 15 cuotas cuando el impago sea posterior. El prestamista tiene que requerir de pago y ofrecer el plazo de un mes antes de declarar vencido el préstamo.
  • Por otra parte, la Ley procura reforzar la seguridad jurídica garantizando la transparencia formal y material. La primera forma de abordarlo es limitando la utilización de determinadas cláusulas cuya transparencia material habían sido cuestionadas y declaradas nulas. Por ejemplo, queda prohibida la cláusula suelo (art. 21.3 LCCI) al establecer en su art. 21.4 que el “interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo”.

En relación a los préstamos en divisas, no se ha prohibido pero deben ofrecer al consumidor la posibilidad de cambiar la divisa a la moneda en que se reciba sus ingresos o donde tenga su residencia habitual. El banco debe en todo caso informar al deudor de las variaciones significativas que se vayan produciendo, y de todos estos derechos en el momento de la contratación (art. 20 LCCI). 

El art. 20 LCCI titulado “Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera”, dice:

  1. En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa conforme a lo dispuesto en este artículo. Dicha moneda alternativa será:
    a) La moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o
    b) La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicite la conversión. 

    El prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar el cambio.
    El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa. A estos efectos, y salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado para la conversión será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversión. 

  2. Los prestatarios que no tengan la consideración de consumidores podrán pactar con su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio al que estén expuestos en virtud del contrato de préstamo, en lugar del derecho reconocido en el apartado anterior.
  3. Los prestamistas informarán periódicamente al prestatario, en los términos y plazos que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. También se informará, en su caso, de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario.
  4. La información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.
  5. Las disposiciones aplicables en virtud del presente artículo se pondrán en conocimiento del prestatario a través tanto de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley como del contrato de préstamo. S i los contratos de préstamo no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por ciento la FEIN deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.
  6. El incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este artículo determinarán, a favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que éste percibiera la parte principal de sus ingresos.

Dicha norma junto con los arts. 14 y 15 de la misma Ley constituyen los pilares sobre los que interpretar el “control de transparencia de los préstamos inmobiliarios”.

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 17 de julio de 2019, ponente Excmo. Sr. D. Pedro José Vela Torres, entra a resolver el recurso de casación casi únicamente sobre uno de los motivos alegados “que la Sentencia de 06-04-2016 de la AP de Madrid, Sec. 19ª Infringe el control de transparencia que exige el art. 4.2 de la Directiva 93/13, la STJUE de 30 de abril de 2014 (caso Kásleer y Káslerné Rábai, asunto C-26/13) y la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 241/2013, de 9 de mayo, pues faltaba la información clara y comprensible sobre las consecuencias de las cláusulas multidivisas, que no permiten conocer al consumidor su posición jurídica, ni la carga económica que realmente asume”

En el caso enjuiciado se analiza una escritura de préstamo firmada el 20 de marzo de 2007 en la que el prestatario recibe 301.398,05.-€ equivalentes a 47.893.500 yenes japoneses.

En julio de 2012, pese a que se habían amortizado 136.489,87.-€ el capital pendiente de pago ascendía a 365.843,67.-€ (más que el capital recibido cinco años atrás).

El TS cita como doctrina de referencia la STJUE de 20 de septiembre de 2017, asunto C-186/16, caso Andriciuc y la Sentencia de 20 de septiembre de 2018, asunto C-51/17, caso OTP Bank, y declara que los riesgos de este tipo de préstamo hipotecario exceden a los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable solicitados en euros puesto que la fluctuación del valor de la divisa supone un re cálculo constante del capital pendiente de amortización y de las cuotas de vencimiento comprensivas de capital e intereses, por lo que puede ocurrir que pasados varios años, si la divisa se ha apreciado frente al euro, el prestatario no sólo tenga que pagar cuotas de mayor importe en euros sino que además adeude al prestamista un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo (tal como ocurre en el caso objeto del recurso).

Esta equivalencia en euros del capital pendiente de amortizar y de las cuotas de reembolso es lo verdaderamente relevante para valorar la carga económica del consumidor cuya moneda funcional es el euro, que es la que necesita utilizar el prestatario, puesto que el capital obtenido en el préstamo lo va a destinar a pagar una deuda en euros y porque los ingresos con los que debe hacer frente al pago de las cuotas de amortización o del capital pendiente de amortizar en caso de vencimiento anticipado, los obtiene en euros.

Por estas circunstancias es esencial que la Entidad prestamista informe al cliente sobre la carga económica que en caso de fluctuación de divisa le podría suponer, en euros, tanto el pago de las cuotas de amortización, como el pago del capital pendiente de amortizar al que debería hacer frente en caso de vencimiento anticipado del préstamo, o la trascendencia que el incremento del capital pendiente de amortizar, computado en euros, le supondrá en caso de que pretenda cambiar desde la divisa al euro.

También debe ser informado de que la devolución, por encima de ciertos límites, del euro frente a la divisa extranjera otorga al banco la facultad de exigir nuevas garantías, así como de las consecuencias de no prestar esas garantías complementarias.

Ninguna de esas circunstancias estaban contempladas en la oferta vinculante del préstamo hipotecario en divisas (Yen) por lo que la Excma. Sala de lo Civil del Tribunal Supremo decide estimar el recurso de casación, declarar que la cantidad adeudada por el prestatario es el saldo vivo del préstamo hipotecario referenciado a euros, resultante de disminuir al importe prestado la cantidad amortizada hasta la fecha, también en euros, en concepto de principal e intereses y que el contrato debe subsistir sin los contenidos declarados nulos utilizando como tipo de interés el fijado en la escritura para el préstamo en euros; condenando a la prestamista a soportar los gastos que pudieran derivarse de su efectivo cumplimiento.

Es deseable la revisión extrajudicial entre las partes de los asuntos que se encuentran pendientes de admisión de la demanda o en trámite pendiente de sentencia con el fin de llegar a un acuerdo y agilizar su resolución evitando los cuantiosos gastos y costas que su continuación por la vía judicial van a causar a los intervinientes.

 

Josefa Cánovas Herrera

Colegiado nº 46.187 ICAM

 

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